Il peut être conclu par une SCI un crédit-bail, pour l’achat d’un immeuble en vu de le sous-louer à une société d’exploitation, dont la majorité des parts est fréquemment détenue par le dirigeant de la SCI. A l’issue du contrat, la SCI devient propriétaire de l’immeuble par la levée d’option d’achat.

Le Conseil d’Etat considère que la levée d’option d’achat par la SCI entraine la constatation d’une plus-value latente imposable.

Le raisonnement retenu par les juges est le changement d’activité de la SCI.

La société exerçait une activité de sous-location, relevant de la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux), et, passe à une activité de location directe, imposée au titre des Revenus Fonciers. Ce changement de régime fiscal implique l’imposition de la plus-value latente.

Ce gain est, en principe, soumis au barème progressif de l’IR.

Cependant, il existe un report d’imposition prévu à l’article 93 du CGI et la possibilité d’une option à l’IS avant la levée d’option d’achat de l’immeuble, ce qui soumettrait à l’IS seulement la fraction des loyers excédant les amortissements qui auraient été déduits par le preneur s’il avait eu la propriété de l’immeuble depuis l’origine.